芙蓉塾のページでは一般の人では聞き慣れない、わからない不動産の専門用語や豆知識などを芙蓉らしくわかりやすく説明していきます。見て頂ければ目からウロコの情報や不動産の面白い仕組みがわかると思います。

皆さんは『地上げ』という言葉にどのようなイメージを持っていますか？

一般的なイメージでは「ヤ〇ザ」とか、「“そのような方”に土地を取られる」とか、何となくそんな怖いイメージが定着していませんか？

なかには土地の値段を釣り上げる様な行為と勘違いしている人も少なくありませんがそれも違います。実は地上げとは列記とした不動産用語で、元々変な意味ではありません。なんなら「地上げ」とは不動産開発における一番最初の段階で、必要不可欠となる作業なのです！

若い方にはあまり記憶がないかもしれませんが、今では暴対法などの取り締まりの影響から、あまり見かけることがなくなりましたが、９０年代くらいまではロードショー等の映画番組でよくヤクザ映画が放映されておりました。その際のシーンでよく年寄りのおじいちゃん、おばあちゃんや心優しき美味しい料理屋さんなどのお店やお家が黒づくめでサングラスをしたイカつい人たちに嫌がらせなどをされて、立ち退かなければならない所を主人公が助ける･･･といった様なシーン誰もが一度は見たことがあるんではないでしょうか？そんなシーンの影響かどうしても地上げには悪いイメージがついて回ってしまっています。

じゃあそもそも『地上げ』ってなんなのよ？

というそこのあなた！その質問に答えさせて頂きます。

ここは単純明快に行きましょう。そもそも地上げとは『土地を買い上げること』です！

…という風にうっせぇわなんて怒られてしまいそうなので、やっぱり具体的に説明致します…。

土地を購入する際、通常はこの様な土地を見つけて看板の不動産業者に相談して土地を購入するというのが一般的な流れだと思います。外見からしても「売地」というわけですから、無論売りたい土地なわけで金額さえ予算が合って、まだ決まってない物件であればいつでも購入できる物件ということはわかると思います。

脱線してしまいましたので、話を元に戻しましょう。

今度はこの様なパターンの場合です。
家を建てたいから土地を探しているけど条件の良い土地がなかなかない。「あそこの土地なら空いてるなぁ」「ここの土地を売ってくれたらベストだなぁ」なんて考えているけど看板も立っていないし誰が持っているかもわからない…。こんな土地たくさんありますよね？

このような土地を買うための場合みなさんならどうしますか？もし自分で動こうとした場合、みなさんだったらまず土地の地主さんを”調べて”、その地主さんの家に”行って”、「売ってくれませんか」と”聞いて”購入しますよね？

これが『地上げ』というものなんです！

つまりは「建築用地を確保するために地主や借家人と交渉して土地を買収する行為」といったことなんです。

地上げという行為については皆さんある程度はご理解されたのかと思います。
しかし、地上げにも様々な背景によって行われる地上げがあります。ここではそれについて説明していきます。

1. 一般的な建築のための地上げ
2. 宅地分譲等のための開発行為
3. 土地区画整理事業
4. 道路拡幅や計画道路のための用地買収
5. 市街化再開発事業

1. 一般的な建築のための地上げ

これは今回説明した典型例で、目的としては「家を建てる」「アパートを建てる」「店舗を建てる」などといった、基本的には小規模の目的によって行われる地上げのことを指しています。その他に例えば家の隣の使っていない土地を「駐車場や畑に使いたい」や道路に接道していないためにその土地を活かすために「接道部分だけを一部購入させてもらう」といった場合もあります。
この場合一般的に地上げに絡むのは個人や一般企業などが対象であり、双方の意思が合意すれば一般的な不動産売買契約で成立します。

2. 宅地分譲等のための開発行為

これは１の地上げの規模感が大きくなったものと解釈して頂ければ大方間違いありません。１の地上げは個人住宅などのために行われるものなので、目安としても～３００坪前後がほとんどかと思います。しかし、この開発行為はそれ以上のある程度の規模以上の開発をすることを指しています。みなさんの家の近くにも「住宅街の隣接くらいなのに林になってたりしている場所が、ある日看板が立ったと思ったら、いつの間にか住宅街やマンションになったいた」なんてものありませんか？まさにそれであります！しかし、分譲と言っても土地を賽の目に切ってハイ、終わりという訳にはいきません。ストラックアウトで言うんであれば、５⃣は道路に接道できていません。そもそも、もしかしたら接道しているのは一片のみかもしれません。そうすると道路が必要になりますし、一定規模になれば公園も必要になります。こうしていくとあれよあれよと例えば１０００坪あった土地の有効面積が６００坪台にまで少なくなってしまうことも珍しくありません。その上、道路や公園は事業主の負担で作りますが、無論一般企業に道路や公園の管理はできませんので市町村にプレゼント（移管）します。このように開発行為の場合単独では出来ず、行政の指示の元、許可を受けないと出来ませんので、費用も時間もかかるというのが現実です。

3. 土地区画整理事業

土地区画整理事業は、道路、公園、河川等の公共施設を整備または改善するために、土地の区画を整えて宅地利用の効率化を図る事業です。事業の資金は、保留地処分金や行政等から支出される都市計画道路や公共施設等の整備金に相当する予算(資金)より、構成されます。区画整理は地上げが前提にあって成立するものに変わりはありません。では開発行為等と何が違うのかと言うと、一番の大きな違いで言うと原則として『換地』があることが大きな違いかもしれません。そもそも換地とは従前の土地を造成後、区画化し、当該の地権者に対して新たに土地が交付されることです。区画整理事業の換地の場合、従前の土地よりも地型が整形化され、面積は減ることが一般的です。しかしながら、新しい道路やインフラの整備がされるため、面積は減っても土地の価値は各段上昇し、場合によっては数倍以上高騰することも珍しくありません。みなさんにとっても、あり得るお話で、特にそこの田舎の方！自分の住んでる土地が区画整理の対象となったら…資産価値が爆上げ⤴⤴の可能性も…？

4. 道路拡幅や計画道路のための用地買収

用地買収は必ずしも住宅、商業や公共施設の為だけではありません。例えば右図の場合、点線内の赤く塗られた場所が道路の拡幅が施行されるとします。その際拡幅の対象地になる「a」「b」「ｈ」「i」は用地買収の対象となり、事業主（国や都道府県や区市町村）によって調査→説明→補償（買収）額の提示→契約→分筆→補償金の支払い→工事、といった流れによって新たな幹線道路や大きな道路に生まれ変わります。

5. 市街化再開発事業

雑な説明かもしれませんが、基本的には区画整理事業と再開発事業は地権者よりその権利に応じて土地を提供して頂き、当該の土地を道路・公園・河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図ります。市街化再開発事業とは市街地内の老朽化した木造建築物や廃墟ビルなどが密集している地区などで、敷地を統合し高度利用することで、大型マンションなどの共同建築物や複合商業施設の建築、道路・公園・河川等の公共施設を整備する事業です。従前の土地の所有者の権利は、原則として新しい再開発されたマンション等の床面積置き換えられます。無論ここでも従前の土地の面積よりも減ることが想定されます。

土地区画整理事業は「面(土地の所有権)」で行われますが、市街地再開発事業は「空間(区分所有権)」で行われます。

大雑把で恐縮でしたが、上記のように分けると5つの地上げの種類がありました。ヤ〇ザに脅されて土地を持っていかれるどころか、大きな商業施設や綺麗な住宅街など、街の発展につながる新しい街づくりになるという、みなさんにとっても非常にプラスな事柄が、基本としては芙蓉の得意とする『地上げ』から始まっているんです。(…多分)

地上げの巻　　～完～

皆さんがお住まいの土地は大きく分けて下記の3つの種類があります。

1. 市街化区域
2. 市街化調整区域
3. 非線引き区域(上記のどちらとも定められていない区域)

恐らく皆さんがお住まいの地区に該当する可能性が一番高いのが市街化区域だと思います。
それもそのはず、市街化調整区域では原則として住宅やアパート、マンションなど建物全般が立てられない区域と定められているからです。
対して市街化区域は誰でも家が建てられる区域です。ただし市街化調整区域の土地と比べてお値段もグッと高くなります。

「それなら、家を建てるなら市街化区域の土地を買わなきゃダメじゃないか」・・・とお思いの方もいらっしゃると思いますが、実は・・・条件さえ満たせば市街化調整区域でも住宅が建てられる可能性があるオトクな特例が存在しますのでご紹介させて頂きます。

10年特例制度はなぜお得なのでしょうか？・・・答えは簡単！
市街化調整で家が建てられるため、土地の取得費用が抑えられるからです。実はこの制度は意外や意外で、農家さん達の利便性を考えてのものでした。蛇足になるのでそれについては割愛しますが、うまい話にはもちろん条件があります。ただでさえ市街化が抑制されている市街化調整区域ですので条件もそれなりなのです。

この条件を見れば10年特例という名前の由来がすぐわかりますね。長い間、その地域に定住されていらっしゃった方が受けられる恩恵と考えていいでしょう。ただ、こういった法令の文章は我々不動産業者が読んでも「？」となってしまう堅苦しい文章が多いので、境遇の①～③について詳しく説明します。

①建築予定の土地が存在する大字または隣接大字に10年以上生活していた方

実際の大字同士の関係は右の図程簡潔ではありませんが、大字の名前もあくまで仮称とします。それでは本町にお住まいの古澤さんの場合ですが、本町に10年以上？生活していれば、隣接している周囲の8つの大字の市街化調整区域で住宅を建築することは可能となります。ただし、あくまで10年以上お住まいの大字に隣接した大字でなくてはなりません。東横町を挟んだ大字の横々町では制度の対象にならないのです。

②区域確定前に建築予定の土地が存在する大字内また隣接大字に本籍もしくは住所を置いていた方

③②に該当する2親等以内の血族または1親等の姻族がいる方

「2親等」とは、建築主ご本人様または配偶者様から見て2代隔てた関係にある方を指します。右図はご本人様から見たご親族です。ついている数字が親等を表しています。要するに、この中に②に該当する方がいらっしゃれば条件を満たすこととなり、若い世代の方でも対象になりえるのです。「姻族」とは、婚姻によって出来た親戚のことを指します。この場合、ご本人様から見た1親等の姻族とは配偶者様のご両親様になるので、ご本人様から見れば祖父母、兄弟、孫までの範囲が2親等となります。以上が建築主様に課せられる条件です。続いては建築予定地に課せられる条件について見てみましょう。

1. 建築予定の面積が200㎡以上500㎡未満であること（建築面積は200㎡以下）
2. 既存の集落の中に存在し、70ｍ未満の敷地間隔で40戸以上の建築物が存在すること(40戸連坦)
3. ご本人様が居住する一戸建て住宅があること

先程の建築主様の条件と比べると少しわかりやすくなっていますが、2の40戸連坦に関しては聞き慣れない方もいらっしゃると思いますのでご説明いたします。まず、連坦とは建物が建っている区画をまたいで建築物または街区が繋がっていることを指します。では②の条件をおさらいすると、70ｍ未満の敷地間隔で40戸以上の建築物があることが条件です。既存集落の中で、右の図のように40戸以上の連坦があれば制度の対象となります。

掻い摘んだ情報になりますが、オトクな特例情報としては以上になります。
住宅建築用地をお探しの方ならお分かりの通り、土地の価格はこのようになります。

おおまかな内容としては、10年特例制度と同様に市街化調整区域に住居を建築できるということで、そして何より市街化調整区域であっても、あらかじめ指定された区域内の土地であれば建築主の境遇や状況を問うことなく、どなたでも住宅を中心とした都市計画法の許可(建築)が可能となるものとされており、10年特例制度よりも建築主様に対する条件が緩いので住宅の建築がしやすいと言えます。それでは早速建築するための条件を見てみましょう。

なんと前述の通り建築主様の条件はありません。これが事細か建築主様の境遇や現況にも条件が付いていた10年特例制度との大きな違いです。次に土地の条件を見てみましょう。

1. 各地方自治体の定めた指定区域内の土地であること
2. 建築予定の面積が300㎡以上であること(建物の高さは10ｍまで)

10年特例制度と比べての大きな違いは区域指定制度が利用できるエリアは各地方自治体が定めている所です。また、区域指定制度で定められたエリアは比較的市街化区域から近いエリアも多く、物件によっては利便性にも優れたものも存在します。その上、誰でも住宅が建てられる市街化区域に存在する戸建用地よりも比較的安価になりやすいので、土地の取得費用を抑えることも見込めるかもしれません。ここで両制度の物件と市街化区域の物件の3つを比較してみましょう。あくまで担当者の正直な感想になりますので、一個人の意見程度と受け取って頂けると幸いです。

もちろん物件によって異なる場合は多々あります。ただ、おおまかに両制度を比べた場合の大きな差として見えるのは一番大事な費用面についてです。区域指定制度は必要は土地面積も300㎡(約90.8坪)と従来ある戸建用地よりも大きな土地面積を要します。その上、条件が合う方でなければ住宅が建築できない10年特例制度と比べて幅広い方が住宅を建築するチャンスがあるので、土地の値段も若干高くなり、取得費用が掛かる可能性は高くなります。ただし、面積にもよりますが、市街化区域で土地を購入するより取得費用を抑えることははできるはずです。

こういった制度の説明をすることでよく言われるのが「結局おすすめはどれなの？」と言うご質問です。はっきり申し上げさせて頂くと最後はお客様ご自身の好みです。賑やかな環境が好きな方もいらっしゃれば、閑静な環境が好きな方もいらっしゃいます。そういった物件探しにお困りの場合や区域指定制度のエリアについてもっと詳しく知りたい場合は、是非とも弊社芙蓉リビングまでお電話やメールでもなんでもいつでもご相談下さい！無論費用は一切不要です。正直な芙蓉の人間が誠心誠意をもってお客様のマイホームづくりや土地探しをサポートさせて頂きます！

工事中

―　みなさんはなんて地名に住んでいますか？　―

住所や地名には無論いろいろな種類、読み方があります。景色の入るもの動物が入るもの食べ物が入るもの…いろいろありますね。一般的にこれらは何となく「あ、昔犬が多かったのかな」とか「海だったのかな」とかイメージが湧きやすいものです。それらを含めて、不動産業者としてもあまり知らなかったり、教えたがらない様な豆知識を教えます。

まず、

簡単に住所の構造についてお教えします。

これはとある町の昔の住所ですが、これを分割するとこのような形になります。都会生まれの方はあまり馴染みがないものもあるかもしれませんが、これがよくある田舎の住所表記になります。

①の都道府県はどこの誰にも付いている住所になりますが、②の郡は原則として町・村の頭に付いてくるものです。東京などにある区や市には郡は付きません。そしてこの後にくる④大字の後の⑤字名に関しては田舎の方でないとあまり馴染みがないかもしれません。これらについてはこの後語っていきます。

上記表の中でも北海道の「支庁」は本州などでいう郡のさらに大きいくくりのものになりますが、道民もあまり馴染みがないだとか…。「特別区」は無論東京23区などザ・都会と思っていただければ幸いです。

「郡」は田舎の証拠！町や村の頭には基本的に郡が付きます。また、どこにもある「市」ですが50万人以上の人口を超えると「政令指定都市」となり、市のなかに区が出来るようになります。これを「行政区」といいます。例でいうと千葉市の花見川区や仙台市の太白区などがありますので、住所表記としては千葉県花見川区■■〇丁目のように市の後ろに区が入るような表記になります。

地名はもちろんテキトーに作られている訳ではありません。どれがホントか嘘かわからないような色々な由来があります。

左は我らがふるさと、みんな大好き茨城県です。
もちろん、茨城県にも様々な由来があるのです。

まず「茨城」の名称自体は『常陸国（ひたちのくに）風土記』までさかのぼり、そのなかでは常陸国成立以前に置かれた6つのクニ【新治・筑波・茨城・那賀・久慈・多珂】の1つとしてあり、常陸国の成立に際して、この茨城国を踏襲して成立したのが茨城郡であるとされています。

肝心の由来ですが「黒坂命（くろさかのみこと）」という人が、古くからこの地方に住んでいた朝廷に従わない豪族を茨（いばら）を使って退治した。 または、その住みかを茨でふさいで退治した。はたまた、城に茨でバリケードを作った城を築いた・・・という話が書かれています。

昔のお話なので何がデタラメなのかわかりませんが、漢字も茨城を大阪と同じ「茨木」と表記していたり、ジッサイなにが一番正しいのか今はわかりません。

ただ、余談ですがこれだけは言っておきたいのは

茨城県民は県民SHOWで言うほど、いばら『き』だとか『ぎ』だとか気にしていません！

なんならいうと私個人も、いばら『ぎ』と言うことも全然ありますし、

田舎のジイ・バアに至ってはほとんど読み方は『いばらぎ』なんではないかと思ってたりもしてます。なので某番組ファンの皆様、本当に気にしないでください。地元民はイチイチ訂正しませんし、もはやそのやり取りはネタの域に達しています。

もし訂正してくる茨城県民がいたときは、コイツはエセ茨城県民だと思って頂いて結構です。

※当該HPは筆者の独断と偏見のカタマリで出来てます。スルーしてください。

みなさん茨城の話でざっとの地名が出来た流れはご理解いただけたものかと思います。

しかし、これを逆手に取ると地名の中には恐ろしいヒストリーが隠されている場合があります。これからが本番です、説明致します。

諸説ありますが、「町の形が龍に似ている」をはじめ、水害や風害が多い地域であったことから「川のうねりや形が龍のうねりに似ている」や竜巻の様子が龍が降りくるようだ、とのことで「龍が立つ先」で龍ケ崎になったと言われていますが、性質的に龍や竜がつく地名は長野県から静岡にかける「天竜川」や福井県の「九頭竜川」など川の氾濫が多い傾向があります。
※ちなみに龍ケ崎市は「かっこいい地名ランキング」1位（2021）に選出されています！

かつて洛中で亡くなった民衆は、洛外の葬送の地に葬られていました。当時は風葬なので、遺骸を覆い隠すのに覆う布棉が絹かけや衣笠だったらしいです。よく怪談でお化けが白い布を風に漂わせているアレです。
当時死者が放置され、葬られていた山がのちの衣笠山となったと言われています。要は「遺体がたくさん置いてあった地」と直訳も出来ることになります。

このパターンなら「わかる！」と言う人多いんではないですか？文字の通り柿が取れる丘陵地といったものが一番イメージが湧きやすいかと思います…が！
くどい様で諸説ありますが、崖や急な斜面の山が多いことから土地が「欠ける」から来ていると言われていますので、なかなかリスキーな可能性があります。全国的に「柿」が入る地名は多いのですが、山の多い地域での「柿〇」は、ほぼ由来はこれで間違いないかもしれません。

動物系に比較的この猪や猯(いのしし)などが地名でよく使われる傾向にありますが、事実いのししがいたこともあるでしょうが、これらは動物の性質上、「水を求める」ことから、「水が多い場所」または「湿地」というのが一般的です。
当然ながら水が多い地質ということで「地盤が緩い」と言われていますので、液状化や沼地が多いということが言えます。

ドメインは.comや.jpが一般的ですが、他にも数百種類のドメインが存在します。不動産関連のドメインも複数あり、例えば.homesや.houseなどの家を意味するドメインにすれば、それだけで「不動産関連の会社だ」と理解してもらえます。ドメイン(ホームページアドレス)に個性を出す手段としても有用なので、是非ご検討ください。

【参考サイト】https://www.domain-ac.net/

.homes　.house
どちらも意味･読み方ともに浸透している英単語なので、ホームページアドレスに取り入れれば不動産関連のホームページだと認識してもらいやすくなります。社名に「ホームズ」や「ハウス」が付いている会社様には特にオススメです。

.realestate
不動産を意味する英単語で、読み方は「リアルエステート」です。社名に「不動産」が付いていればオススメですが、意味･読み方ともに一般的に浸透しているとは言えません。同業他社向けにサービスを展開する会社様や、ドメインで個性を出したい不動産会社様にオススメです。

.builders　.construction
どちらも建設関連の英単語です。前者の意味は建設業者で、読み方は「ビルダーズ」です。後者の意味は建設･施工･工事などで、読み方は「コンストラクション」です。建設関連会社様に適したドメインで、より業務内容に合った方を選ぶのがオススメです。

上記の参考サイトでは、サイトの運営目的に合わせたドメインの選び方など基礎的な事から、サイトテーマに合う個性的なドメインを分かりやすくまとめています。

工事中

工事中

工事中